A partir de 2026 começa a valer, de forma gradual, a maior mudança no sistema tributário brasileiro em décadas. E sim: o aluguel de imóveis entra nessa conta. Se você é proprietário que vive de renda de locação ou inquilino preocupado com o reajuste, aqui vai o essencial, sem juridiquês desnecessário.

Resposta rápida: o aluguel vai ser tributado?

Em regra, sim — a locação de imóveis passa a ter incidência dos novos tributos (IBS e CBS), inclusive quando o proprietário é pessoa física. Mas calma: a lei que regulamenta a reforma (a Lei Complementar 214/2025) criou um regime específico para bens imóveis, com um redutor que diminui bastante a base de cálculo na locação, além de faixas de isenção para o pequeno locador. Ou seja: nem todo mundo que aluga um imóvel vai efetivamente pagar, e quem pagar terá uma carga menor do que a alíquota cheia sugere. E tudo isso entra em vigor de forma escalonada até 2033.

O que são IBS e CBS

A reforma extingue tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS e os substitui por um modelo de IVA dual:

  • CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — federal, no lugar de PIS/Cofins.
  • IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — de estados e municípios, no lugar de ICMS e ISS.
Na prática, os dois funcionam de maneira parecida e incidem sobre o consumo de bens e serviços. A locação de imóvel foi expressamente incluída no alcance desses tributos — algo que antes, para a pessoa física, em geral não acontecia.

O redutor da locação residencial

Aqui está o ponto que mais importa para o bolso. Para a locação e o arrendamento de bens imóveis, a LC 214/2025 prevê uma redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS na locação residencial. Traduzindo: em vez da alíquota cheia, o aluguel residencial fica sujeito a cerca de 30% dela.

Além do redutor, a lei estabelece limites de faturamento e de quantidade de imóveis para caracterizar quem explora locação de forma econômica. O pequeno locador — a pessoa que tem um ou poucos imóveis alugados e recebe abaixo dos tetos definidos — pode ficar fora da incidência. É a proteção para quem complementa a renda com um imóvel, e não vive disso em escala empresarial.

Um aviso honesto: os percentuais e tetos exatos ainda estão sendo ajustados ao longo do cronograma de transição, e a alíquota de referência do IBS/CBS só é conhecida integralmente perto do fim da implantação. Por isso, foque na lógica — há redutor, há faixa de isenção e a cobrança sobe aos poucos — e não em um número fixo que pode mudar.

Os números confirmados de 2026 (e o split payment)

Desde a redação original deste artigo, os números que "ainda estavam sendo ajustados" foram confirmados na regulamentação da Lei Complementar nº 214/2025. Agora dá para falar em valores fechados — e a boa notícia é que a proteção ao pequeno locador ficou clara.

A isenção do pequeno locador. Só é tributado o proprietário pessoa física que, cumulativamente, recebeu mais de R$ 240 mil de receita bruta de aluguéis no ano anterior E aluga mais de 3 imóveis. Faltou um dos dois critérios? Você fica isento. Na prática, quem tem um, dois ou três imóveis alugados — ou fatura abaixo do teto — não paga IBS e CBS sobre a locação. É a confirmação de que a reforma mira quem explora aluguel em escala empresarial, não quem complementa a renda.

O redutor social. Para a locação residencial, a lei ainda prevê um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial locado, abatido diretamente da base de cálculo. Em aluguéis menores, esse desconto pode zerar o imposto devido, mesmo para quem esteja dentro da incidência.

A redução de 70% na alíquota. Continua valendo, e agora confirmada: a locação residencial e comercial tem redução de 70% na alíquota do IBS/CBS. Ou seja, o aluguel fica sujeito a cerca de 30% da alíquota cheia.

O split payment. A grande novidade operacional é o recolhimento automático. Quando o inquilino paga o aluguel, o IBS e a CBS são separados e recolhidos no momento do pagamento — o locador recebe já o valor líquido, sem precisar guardar dinheiro para acertar o imposto depois. Esse mecanismo, chamado split payment, começa a operar em 2026 em fase de testes e se generaliza nos anos seguintes, com a cobrança cheia subindo de forma gradual dentro da transição até por volta de 2033. Vale a leitura do nosso guia sobre como o split payment muda o recebimento do aluguel.

Um lembrete honesto: 2026 é, na prática, um ano de coleta de dados e testes. O efeito real no bolso aparece com mais força a partir de 2027, à medida que as alíquotas sobem e o sistema antigo é desligado. Mas os números-chave — os R$ 240 mil, os 3 imóveis, os R$ 600 e os 70% — já estão na mesa para você planejar.

Residencial x comercial x temporada

O tipo de locação muda o peso do imposto:

  • Residencial — é a mais protegida, com o redutor mais generoso e as faixas de isenção do pequeno locador.
  • Comercial — também entra no regime específico de imóveis, mas costuma ter tratamento menos favorável que o residencial. Em muitos casos o locatário é empresa e pode aproveitar créditos.
  • Temporada (curta duração, aluguel de férias, plataformas tipo temporada) — é a modalidade mais pesada, tratada mais próxima de um serviço de hospedagem do que de uma locação residencial comum. Quem investe em imóvel para alugar por diária precisa dimensionar isso com cuidado.

O que o proprietário deve fazer agora

Não há motivo para pânico, mas há motivo para planejamento:

  1. Mapeie seu perfil. Quantos imóveis você aluga e quanto recebe por ano? Isso define se você é pequeno locador (possível isenção) ou se entra na incidência.
  2. Reveja os contratos. Em novos contratos e renovações, defina com clareza quem arca com eventuais tributos e como o reajuste acompanha índices como o IGPM. Vale revisar as cláusulas do contrato de aluguel e o funcionamento do IGPM.
  3. Planeje o reajuste com equilíbrio. Repassar tudo de uma vez pode afastar bons inquilinos num mercado competitivo. A transição gradual permite ajustes graduais também.
  4. Separe locação de venda. A tributação sobre aluguel é diferente da tributação sobre a venda do imóvel. Se você pensa em vender, entenda antes o imposto de renda sobre ganho de capital na venda de imóvel.

E o inquilino, paga a conta?

De forma direta, o tributo é devido por quem recebe o aluguel (o locador). Na prática, porém, todo custo tende a se refletir no preço. O efeito líquido para o inquilino vai depender do perfil do proprietário (se é pequeno locador isento, por exemplo), da concorrência na região e do que estiver escrito em contrato. Em Jundiaí e cidades vizinhas, com boa oferta de imóveis, a negociação continua sendo a melhor ferramenta dos dois lados.

Transição: nada muda tudo de uma vez

Este é o recado mais importante e o mais honesto: a reforma não vira uma chave em 1º de janeiro de 2026. Há um período de convivência entre o sistema antigo e o novo, com implantação escalonada até 2033. As alíquotas começam baixas (fase de teste) e sobem de forma programada, enquanto os tributos antigos vão sendo desligados. Isso dá tempo para proprietários e inquilinos se adaptarem — desde que acompanhem o calendário.

Conclusão

O aluguel passa a ser tributado por IBS e CBS, mas com um redutor relevante na locação residencial, isenção para o pequeno locador e uma transição gradual até 2033. A modalidade temporada é a mais onerada; a residencial, a mais protegida. Cada caso tem particularidades de faturamento e número de imóveis — por isso, consulte um contador para calcular a sua situação específica antes de reajustar contratos ou fechar novos negócios.

Se você quer alugar, comprar ou vender com quem entende do mercado local, conte com a imobiliária mais bem avaliada de Jundiaí. A gente cuida do imóvel; você cuida de viver bem.

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação contábil ou jurídica individual.